城市禀赋：GDP首破万亿虽为省会但“首位度”低，吸附力不及青岛
济南，山东省省会城市，济南都市圈核心城市，也是环渤海地区南翼的中心城市，山东省重要的交通枢纽。全市共辖12个县级行政区，包括10个市辖区、2个县，分别是市中区、历下区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、平阴县、商河县。全市总面积.45平方千米。
济南是连接华东、华北和中西部地区的重要交通枢纽之一，济南地理位置优越，交通发达，是全省公路网络中心和高速公路中心枢纽。年10月28日，济南获批建设国家物流枢纽。截至年3月26日，济南轨道交通2号线通车，至此市内3条轨交通行，打通郊县与城区交通脉络，不过受限于地下泉眼，主城区暂无地铁路网，城市地面主干道经十路交通出行高峰期极易拥堵。年是济南“高光”年，经济上济南首次晋级“万亿俱乐部”，全年GDP生产总值为.91亿元，同比增长4.9%。三次产业构成为3.6：34.6：61.8，第三产业增加值为.58亿元，同比增长3.7%。年，济南城镇居民人均可支配收入元，比上年增长2.7%。根据七普数据统计，济南市常住人口约为.24万人，与年六普的.25万人相比，十年共增加约万人，增长13.44%，年平均增长率为1.27%。作为省会城市人口吸附力较为平稳，省会首位度不高。山东经济看沿海胶东半岛，济南则是行政中心，吸附力不及青岛。政策环境：限购、限贷、限售相对温和落户“零门槛”但效果平平济南调控政策相对温和，唯一严格执行的是限购，年下半年济南开启限购调控楼市，本地限购两套，外地一套，且需提供连续24个月以上社保证明。今年以来信贷政策收紧，新房放贷周期从1周延长至1-2月，首套利率5.25%、二套5.45%，6月开始二手房停贷，难免抑制改善换房需求。限售方面限购区内取得不动产权证满2年后才可上市交易。限价调控较为宽松，价格随行就市，限售价由企业自住定价，一旦全市价格涨速过快就采取限签。作为22个集中供地城市之一，第一轮集中供地半数被城投公司底价竞得。年6月，济南全面放开落户，入户济南“零门槛”，三天完成手续。乡镇户籍人口不急于落户省城，宁愿在家等拆迁拿补偿款，村户口较之省城户口更为吃香，只有省内周边三四线城镇人口愿意落户济南。济南作为省会城市在棚改实行上并无大动作，棚改主要集中在天桥、槐荫、市中等老城区，以实物安置为主，其对购房需求影响甚微。当前楼市：年底成交热潮并延续至今供货断档下房企保价提速修复利润纵观济南历年市场走势，年以来市场供求持续平稳上行，年限购出台控市，恐慌性购房需求日益放大，-年供求量价持续上扬，年末达到历年量价高点，热度刺激下房企高价拿地、购房者高价购房；年下半年至年济南限购升级，刚需客户购买力瓶颈显现，楼市持续转冷，房企迫于业绩指标压力降价减配。年上半年小阳春，疫后市场质变，刚需和改善客群增多，年中一度转冷，下半年房企集中降价放量填补年中业绩缺口，年底市场再现热潮，至年上半年成交量价齐升，房价整体涨幅-元，1-7月新房成交量高达万平方米，已接近年全年成交量，更是超过了年全年成交表现。房企战略转为保价提速逐步修复利润。土地市场：连续6年供地震荡下行集中供地“托市”效应初现成效
纵览济南历年土拍市场走势，年是近10年供应最高点，市六区全年供应突破万平方米，后续土地供应长期震荡下行。从成交走势来看，年前土拍成交长期高位保持，年成交量在-万平方米水平，自年起成交步入下行通道，-年年均成交量已显著回落至-万平方米区间。今年前7月土地成交建筑面积也仅万平方米，同比年下降20%。年济南作为22个集中供地城市之一，4月迎来“两集中”土地新政下的首批供地。市区范围内共挂牌出让土地74宗，供地超万平方米，主要分布在市中、槐荫、历城，前者更是一次性挂牌22宗涉宅用地。除融创、万科、中海“御三家”以外，旭辉、中电建、金地等多家品牌房企均在集中供地上出手拿地，开发商拿地积极性较高。此次集中供地对于济南土地市场近年来走弱的势头可谓一剂“强心剂”，据悉，后续还将有两次土地的集中挂牌和集中出让计划，全年供应有望在下半年持续加速，上半年供应断档的二级市场或有大批量的新盘在年底入市。区域市场：房价梯度东高于西、南大于北核心板块CBD、奥体均价破3万元济南CBD为全市价格高地CBD位于燕山新区经十路两侧，毗邻山东省博物馆、奥体中心，规划占地面积3.2平方公里，旨在打造济南乃至国家级特色商务区。房价普遍3万元以上，板块内在售房源稀缺。奥体板块房价在3万元左右，其中全运村学区二手房价格高至4万元；高新区主打泛CBD概念，房价1.8-2.8万元；汉峪板块定位富人区，主打南部生态宜居环境，房价1.8-2.8万元；雪山、唐冶早先不受当地人推荐文章
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